北京章哥，房地产从业20年，怒放业内门说念，我不作念所谓的“大众”，只用二十年实战训导帮人人答疑解惑。

一

Q:

秘籍问下，咱们平淡26年上学丰台户口，能不可晚上学一年，27年入学前买东城的屋子按超龄入学走，东城认同27年才落户按超龄入学吗？

A：

1、这我可不知说念，我只是略懂屋子，不懂素质策略，如故问搞素质的吧。

我是老章，借这话题聊两句。我不太调和这位家长为什么要让孩子晚一年上学，在我看来这有点儿吃亏。

天然，晚上学也有占优的场所，在体育、想维和抒发等方面有可能朝上同庚级孩子。关联词，晚上学了就得无奈的成为“年老”，至少亦然哥哥姐姐。而在中国传统文化中，哥哥姐姐是有义务照应弟弟妹妹的，那就容易吃亏呗。

不信就琢磨一下寝室里的年老，看是占低廉多如故吃亏多？大多数王人是付出大于报告的，况兼还不是这几年，很可能是一辈子王人得照应弟弟妹妹，而被照应的还或然承情，就认为这是应当则分的。

是以在我看来，当年老或然有当小弟酣畅，天然莫得年老的权威，关联词落实惠啊，连受了凌暴王人天然有东说念主帮着出面，或者是襄理紧闭舛错。

这些事儿最早是我上学时历史敦厚讲的。其时讲“寇准”，说寇老西儿（其实他是陕西东说念主）为什么一辈子醉生梦死+激越险恶啊？除了他照实有才，另外也和他是那届科举的“探花”接洽。

宋朝的“探花郎”指这届进士中岁数最小的，小老弟儿，不是自后殿试第三的原理。那既然是小老弟，同届进士就王人得照应寇准呗，不管闯了多大的祸，王人自有一堆同庚级大佬给照应着。是以寇准才明火执杖的折腾，奈何作王人没事儿。

其时敦厚就讲了，作念东说念主最佳别当年老，争取当小弟才是最酣畅的。况兼年老有了收货总让东说念主嗅觉是应该的，而小弟一朝有了收货，那就赢得更多的推奖和犒赏，如故得实惠。

总之吧，我认为上学最佳如故别错过法定年齿，吃亏多于占低廉。而要是能提前上学才好呢，占低廉最多……

二

Q:

请问，我是刚考上的北京公事员，想求教五个问题：

一是北京户口办妥后，是不是飞速就具备了在京买房履历？

二是买房后，户口是必须迁走如故不错留在单元集体户？

三是传奇市直单元正在计划新的福利分房策动，您是否知情？请见知。

四是要是买房，是否会对分房履历和排序有影响？

五是要是忽视先我方购买，以500万的预算买在何处合适？通州是否有学区房？性价比怎么？

A：

1、惟一办了户口即是北京东说念主，不管集体户如故个东说念主户，王人坐窝具备在京买房履历。

2、个东说念主购房之后，表面上是必须从集体户上迁走的。但这也看单元是否较真儿吧，归正各单元王人是年年王人清算，年年清算不干净。

3、市直机关重启福利分房？我没传奇，嗅觉也不太可能。因为在表面上，1998年（北京1999年）之后，除了中央机关，省市级以下的王人不准再搞福利房了。天然各地也王人明里擅自的以各式体式在弄，但2012年十八大之后基本王人停了。北京有好几个小区，原来王人是给市里预留的屋子，但自后一直空置，当今有好几个或是动作念保险房公租房，或是当商品房拍卖了。

是以我倾向于认为这即是传言，或者说只是是个策动，信得过奉行的可能性不大。或者说加大公租房供应是有可能的，但购买福利房的话够呛。

再有少许，就算是有这种策动，那也不是短期间的事儿，至少三五年以后了。况兼按照部委福利房的情况，一般王人是级别达到处级才有履历列队，不然排了也没用，前面还有司级的也熬着呢。您刚刚入职，哪怕是升到正科王人得好几年，是以如故别太纠结着福利房的事儿吧，就当是传闻得了，免得纠结。

4、个东说念主购房，表面上对分房履历和排序没影响。这是我方家的事儿，家里有钱就买，跟单元的福利无关。

5、500万预算，通州兼顾学区，那就望望运河板块呗，500万的预算也合适这里。不然要是买在房价偏低的板块，这总价的屋子还算错配呢，影响流动性。运河板块就算通州的学区房，性价比还行吧，一分钱一分货，价廉物美。从溢价来说在北京学区房里算相对低的，应该也就10%最高15%吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我有一套房在顺义的浅山香邑，是13年买的，洋房板楼，小区颠倒好，即是房价十多年昔时如故基本原价，算上我新装修的老本等于赔钱。

这套房咱们其时是买来准备度假的，并不是炒房，不然也不会下这样放胆气装修。关联词当今孩子上学在海淀，需要父母帮着接送，是以不管是咱们如故老东说念主王人住不上，仍是好久基本没住了。

我想求教一下您对张镇的地段奈何看？从邻近产业园区和计划发展来看出路怎么？交通如故很便捷的，即是嗅觉发展的不快。

A：

1、说真话我只去过这小区一次，如故刚开盘的时候呢，之后再没去过，也没温煦过这地段。这刚看了看，距离市中心小70公里，就算交通再便捷也得开车小俩钟头吧？比燕郊远的多，要是不是当地的锻真金不怕火板块，那就王人不太好聊地段儿了。

2、改日也不是太好发展，这场所属于顺义和平谷的两区接壤，一脚油儿就到平谷了。而两区接壤在近郊王人很难成为要点板块，远郊就更难了呗，谁会为他东说念主作念嫁穿戴啊？

产业园的发展奈何说呢？一般来说，地铁是园区颠倒遑急的配套。毕竟哪个园区王人需要东说念主才+职工，而要是莫得地铁，东说念主家来口试王人不便捷，就更不好聊天天险阻班了。是以远郊产业园经常王人是制造业为主，金融互联网和研发类的高新产业少，职工的高薪比例也就不高，对邻近房价一般没什么影响。

3、我的宗旨，既然是小区很好，那就动作念度假自住吧，原来不亦然这个设计吗？屋子是用来住的，其他的王人是副居品，留着自住就挺好的。

仅供参考。

四

Q:

请问，咱们本年退休，为了好管制，想把苏州的屋子卖了（111平的三居，当今简短卖220万），再加点钱在北京买套合适的屋子，算投资，（因为咱们和孩子在北京王人有住房），等过几年孩子改善住房时，再卖了给他们添上，您合计这样合适吗？当今在北京投资房产有价值吗？

A：

1、我认为当今北京的屋子也不算投资性多强了，至少是不会再像以前似的大涨了，裁夺是作为抵挡通胀的器具，相干于基金答理什么的落个得当烦闷。

2、这其实不错参考西洋日本等国的中枢城市，尤其是欧盟和好意思国，所谓的房价高涨，其实王人是因为货币超发的通胀形成的景况。

典型的即是此次口罩之后的房价普涨，不错说是大城市的屋子保值，但其实是钱毛了，大部分商品王人加价了。房价涨的并不算止境，只是因为作为价值高的刚需品更显眼舍弃。

是以我认为北京上海等地以后亦然这种情况，谈不上投资性强，但能基本作念到抵挡货币超发。

3、另外少许我认为当今的时机算合适。因为北京房钱的平均收益率仍是跟同时银行利率差未几了，1.8%，而国债和进款利息亦然1.5-1.8%。这如故平均值，推行中朝石丰等不带学区溢价的小户型收益率2%以上的有的是，最高能到2.8%。是以我不认为房价还有什么着落空间，没敬爱。

仅供参考。

五

Q:

请问，我有两套房，一套向阳门的央产公房，两居室父母在住。一套前几年不懂行买的通州公寓，我在住，条目还不错，即是跌了40多万。

当今是准备娶妻，有目的是两套房王人卖掉，能卖700多万吧，然后再加200-300万的贷款，在通州买两套房，连婚房加父母的改善，您有忽视吗？另外向阳门这套房是学区房，当今要卖的话合适吗？将来会不会后悔？

A：

1、既然是婚房+改善，那即是典型的自住为主，没必要听别东说念主的忽视，我方心爱才是最遑急的，毕竟屋子是用来住的。

不外辅导一句，公寓不太好卖，挂牌的期间有可能很长。是以两套房安排好期间周期，别这套房卖掉很深切等那套，或然经济受耗损，但挺磨东说念主的。

2、要是短期内用不上学位，那我认为当今卖掉学区房算合适。因为当今还算岑岭期，学区溢价的比例降的不太多。而来岁之后即是详情的低谷期了，入学东说念主数大王人减少，到时候要是莫得策略复古，溢价部分有可能受影响更多。

是以要是用不上学位，那就趁着溢价还高就卖掉吧，屋子是用来住的，留着用不上的学位也等于闲置，还磨叽了改善。

3、会不会后悔那看我方了。卖房就跟换责任似的，将来发展的好就不后悔，混的不好就后悔呗。或者不管混的好不好，省略王人会想起昔时的日子，没准儿王人后悔。不外多说一句，东说念主们一般不后悔作念了什么，而是后悔当初没作念什么。

仅供参考。

温煦“章哥说买房”群众号，有房产关系问题不错向我发问。